KONVALIDACIJA UGOVORA O PROMETU NEPOKRETNOSTI
Konvalidacija je naknadno osnaženje ugovora koji nije zaključen u zakonom propisanoj formi.
Ranije važeći zakoni o prometu nepokretnosti propisivali su mogućnost kovalidacije ugovora o prometU nepokretnosti koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda. Međutim, sada važeći zakon o prometu nepokretnosti ne predviđa mogućnost konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti koji nije sačinjen u zakonom propisanoj formi, već kao posledicu propisuje da takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo.
S obzirom na to da je novim zakonom o prometu nepokretnosti obrisana mogućnost konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti iz ranijih zakona, postavlja se pitanje da li se mogu osnažiti ugovori o prometu nepokretnosti koji su zaključeni u vreme važenja ranijih zakona o prometu nepokretnosti.
IZVRŠAVANJE OBAVEZA IZ UGOVORA U CELINI ILI PRETEŽNIM DELOM I OSTALI USLOVI
Član 73. Zakona o obligacionim odnosima propisuje da Ugovor za čije se zaključenje zahteva pismena forma smatra se punovažnim iako nije zaključen u toj formi ako su ugovorne strane izvršile, u celini ili u pretežnom delu, obaveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja zbog koga je forma propisana očigledno ne proizlazi što drugo.
Ukoliko su se ugovorne strane (kupac i prodavac nepokretnosti) saglasile o bitnim sastojcima ugovora, ispunile svoje obaveze iz ugovora o prometu nepokretnosti (kupac je isplatio kupoprodajnu cenu, prodavac je predao nepokretnost kupcu koji se od dana predaje nalazi u nesmetanoj državini), naknadno osnaženje ugovora o prometu nepokretnosti koji je zaključen u pismenom obliku na kome potpisi ugovornih strana nisu overeni kod suda je moguća, međutim, samo ukoliko su ispunjeni i ostali uslovi za konvalidaciju propisani zakonom koji je važio u vreme zaključenja ugovora.
KOJI SU OSTALI USLOVI ZA KONVALIDACIJU UGOVORA O PROMETU NEPOKRETNOSTI
Zakonom o prometu nepokretnosti iz 1981. godine bilo propisano da su uslovi za konvalidaciju ugovora sledeći: da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, daje nepokretnost stečena u granicama zakona, da je plaćen porez na promet, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen drugi društveni interes.
Zakon iz 1998. godine je pak propisivao nešto drugačije uslove za konvalidaciju ugovora o prometu nepokretnosti: da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, , da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.
Imajući u vidu sve napred navedeno, naknadno osnaženje ugovora o prometu nepokretnosti (konvalidacija) je moguća, ukoliko su ispunjeni svi uslovi za konvalidaciju propisani zakonom koji je važio u vreme zaključenja ugovora.